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¿sabemos cómo identificar si nuestra escritura de hipoteca tiene esa famosa cláusula suelo?

Cualquier ciudadano con una hipoteca sabe hoy en día que las cláusulas suelo son contrarias a la ley pero ¿sabemos cómo identificar si nuestra escritura de hipoteca tiene esa famosa cláusula suelo?

La cuestión no es tan sencilla, sobre todo despues de todos los vaivenes que ha tenido la justicia nacional y europea con estas cuestiones, y aquellos que no tengan experiencia con escrituras y cuestiones jurídicas, deberán acudir a un experto o incluso consultar con el propio banco.

Sin embargo, conociendo algunos puntos importantes, que ahora os contamos, podréis identificar si vuestra escritura tiene una cláusula suelo sin mayor complicación.

¿Qué es una cláusula suelo y cómo identificarla en las escrituras?

La cláusula suelo es el nombre común reciben un tipo de cláusulas contractuales impuestas por el banco en las escrituras hipotecarias por las que en caso de variación negativa del índice variable del tipo de interés (generalmente el denominado EURIBOR, aunque también hay hipotecas referenciadas al MIBOR o LIBOR) el banco no pierde nunca.

Para saber si tenemos una cláusula suelo, lo primero es buscar el apartado de las escrituras que trata del tipo de interés, un epígrafe que mencione algo como “tipo de interés” o “limite de variabilidad del tipo de interés”, “interés mínimo”, etc. Es recomendable mirar cualquier punto que hable del interés, pues nunca se sabe qué forma puede tener la cláusula.

La cláusula suelo, de manera resumida es un sistema por el que, aunque el índice de referencia (el EURIBOR, por ejemplo) caiga bruscamente (como ha ocurrido en los últimos años) el obligado al pago de la hipoteca debe seguir pagando un interés mínimo, nunca puede pagar menos de ese mínimo. Por eso se le llama cláusula “suelo”, porque por debajo de ese interés mínimo no se pagará nunca.

Un ejemplo práctico para entenderlo mejor

En un caso inventado de un préstamo hipotecario de 200.000€ a pagar en 20 años con un tipo de interés variable del EURIBOR más un diferencial del 1,5% y una cláusula suelo del 2%. Con revisiones anuales y firmado en 2006.

En ese año el EURIBOR se situó en torno al 3,335% al final del año, con lo que ese año el tipo de interés fue del 4,835% (3,335 + 1,5). En 2008 fue del 4,124% en enero de ese año, luego nuestro interés sería del 5,624%. Hasta ahí todo bien. Cada año íbamos pagando según iba variando el EURIBOR.

Las cláusulas suelo solo pueden darse en casos de hipotecas con tipo de interés variable, no ocurren en casos de hipotecas con tipo de interés fijo.

Pero llegó la crisis y el EURIBOR (y otros índices de referencia) cayeron bruscamente. En nuestro caso, en 2014, con un EURIBOR del -0,004% al final de ese año tendríamos que pagar unos intereses por nuestro préstamo hipotecario de 1,496% (-0,004% + 1,5%). Sin embargo, como tenemos una cláusula suelo, pagamos un 2% de intereses. 

Y así durante todo el tiempo que el EURIBOR haya estado por debajo de 0,5%. Una pista para saber si tenemos este tipo de cláusulas es ver si en los últimos años las cuotas se han mantenido siempre iguales en la misma cuantía cuando venían variando en los primeros años (antes de la crisis).

Es muy importante saber una cosa: si la cláusula de nuestro contrato dice que hay un tipo mínimo pero también un tipo máximo (para los casos que el EURIBOR suba más de esa cuantía), no estaríamos en un caso de cláusula suelo porque la escritura tiene una cláusula techo.

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Una cláusula suelo implica que el obligado al pago de la hipoteca debe seguir pagando un interés mínimo, nunca puede pagar menos de ese mínimo

¿Por qué el Tribunal de Justicia de la UE ha corregido al Tribunal Supremo?

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, advirtió la presencia de cláusulas suelo en los contratos de préstamo hipotecario en España. Indicó que se trataba de una cláusula abusiva y que, por tanto, debería considerarse como que nunca había existido. Sin embargo (y pese a que debía interpretarse como que nunca había existido) el Alto Tribunal dijo que no podía devolverse todo lo cobrado indebidamente a los ciudadanos pues no eran “retroactivas”. 

El Tribunal Europeo de la UE, en su sentencia de 21 de diciembre de 2016 ha corregido este pronunciamiento y ha establecido que los efectos de la nulidad de las cláusula suelo deben ser retroactivos y que la sentencia del Supremo no es ajustada a Derecho Europeo. 

Según el Alto Tribunal Europeo, en virtud de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo de 5 de abril de 1993, la protección del consumidor debe ser lo más efectiva posible, razón por la que no ha lugar a la irretroactividad.

¿Qué es una cláusula abusiva?

Una cláusula abusiva es toda aquella que se imponga por una empresa a un consumidor sin que haya podido ser negociada individualmente por el consumidor. Para que pueda ser abusiva, el consumidor debe verse apartado por completo de la posibilidad de influir sobre ella y negociarla.

Además debe estar recogida por escrito y debe apreciarse teniendo en cuenta la naturaleza del objeto del contrato, el momento de su celebración y otras circunstancias, como el resto de cláusulas.

 

 

 

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